對于華夏幸福來說，2015新年伊始就聽到了幸福的敲門聲。在房地產行業失去了圣斗士黃金鎧甲的今天，業績目標的達成，行業排名的上升，已不像過往那般唾手可得，這不禁讓所有人對這匹“黑馬”側目而視。
2015年1月13日晚，華夏幸福基業發布公告稱，2014年實現年度銷售額512.54億元，同比大幅上漲37%，而與2011年華夏幸福上市之初的165億元年銷售額相比，增長已兩倍有余。
高速增長的華夏幸福亦讓其股東非常“幸福”，以1月13日的收盤價44.08元計算，與上市之初（2011年11月2日）相比，股價復權后增長429%。
盡管處于高成長中，但華夏幸福基業還在謀求進一步升級和轉型。該公司相關負責人表示：“當前的企業合作正在逐步走向一條‘去中心化的平臺化’之路，即企業之間不再是一對一或一對多的買賣關系，而是基于共同的理念，形成一個目標一致、平等且互相尊重的合作平臺，所有的企業為了共同的目標而匯聚力量，并共享成果。”
于是，華夏幸福開始以它遍布各地的產業新城為載體，以產業促進和服務為內核，打造開放式的平臺生態系統，將其發展模式由“園區+地產”的產品模式向“產業新城+X”的平臺生態模式轉變。
“園區+地產”瓶頸
“工業園區+房地產開發”的商業模式，是華夏幸福的成名之作，而這個獨特的模式成就了其過去多年的高速成長外，也使華夏幸福擁有了自身的護城河。
簡單來講，這個模式是與地方政府簽約，壟斷該區域一級開發，以墊資的方式進行土地整理和配套設施的建設，并代行政府職能招商引資發展特定產業，為園區提供服務。同時，利用一級開發的優勢，公司可以獲取大量房地產開發用地。最后，通過園區住宅的銷售來回籠資金。
政府方面則通過增加的稅收和區域GDP，支付公司一級開發的成本。在幾乎不需要額外付出的情況下，政府方面顯著增加了業績，而華夏幸福也收獲前期墊資的利息收益和招商引資的分成收入，以及住宅出售的超額利潤。
這是一種復制性很強的模式，使得華夏幸福從2011年環首都經濟區、環渤海經濟圈的10個園區，發展到2014年事業版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等地，輻射全國22個區域52個園區。資產規模從2011年的275億元躍升至2014年的1045億元。
此外，這也是一個盈利能力極強的模式。自2011年以來，華夏幸福的凈資產回報率平均超過45%，大幅領先地產行業平均水平。而自2009年以來，其銷售收入增長率年均超過69%，利潤總額增長率年均超過45%。
不過雖為產業地產運營商，華夏幸福目前的主要銷售來源尚不是產業本身。根據華夏幸福的公告，其銷售來源主要分為產業發展服務、基礎設施建設、土地整理、綜合服務、物業管理服務、園區住宅配套、城市地產開發等。其中園區住宅配套的銷售額占絕對主導，在2014年華夏幸福512.54億元的年度銷售額中，園區住宅配套為355.02億元，占據69%的比率。
而對于住宅銷售的倚重，也使雖為產業新城運營商的華夏幸福面臨著中國住宅房地產市場的系統性風險。
新華網曾報道指出，“華夏幸福并沒有園區所有權，而是托管性質的‘輕資產運營’，支撐公司融資、抵押甚至股價的來源其實是重資產的住宅業務。在此背景下，一旦住宅銷售下降或未來廉價土地開發完畢，集團的整個運作鏈條會遭到重大打擊。”
而產業地產研究員宋振慶認為：“一個優秀的產業地產商，應該是一個以地產為承載，以金融為驅動，能夠綜合服務產業，從產業服務和投資中獲取最大化收益，實現企業、政府與客戶三方共贏的平臺型服務運營商。物業產品僅僅是產業地產商眾多產品中的一個組成部分，住宅和商業開發能力對產城一體化而言是需要的，但并非必要條件，切不能喧賓奪主。”
所以，2014年開始的平臺化轉型除了是華夏幸福發展模式的內生性必然演變之外，也是行業現狀給予它的客觀無奈。
